In Demografie investieren
Die TREND-REPORT-Redaktion sprach mit Mathias Giebken, CEO und Founder der AviaRent Invest AG, über den in den kommenden Jahren steigenden Bedarf an Pflegeimmobilien. Fest steht, dass der Staat allein den Investitionsbedarf nicht stemmen kann. Die Investitionslücke muss durch private Investments gefüllt werden.
Deutschland altert rapide, aufgrund steigender Lebenserwartung und geringer Geburtenraten. Laut Statistischem Bundesamt werden im Jahr 2040 bereits 29 Prozent der Bevölkerung älter als 65 Jahre sein. Der Anteil der über 80-Jährigen wird zwischen 2017 und 2040 voraussichtlich von sechs auf zehn Prozent steigen.
Damit wird auch die Zahl der Pflegebedürftigen wachsen. In der Altersgruppe zwischen 75 und 79 sind jeder zehnte Mann und zwölf Prozent der Frauen pflegebedürftig, zwischen 80 und 84 betrifft es knapp jeden fünften Mann und mehr als jede vierte Frau. Der Unterschied zwischen den Geschlechtern basiert hauptsächlich darauf, dass pflegebedürftige Männer öfter von ihren Frauen zu Hause gepflegt und daher statistisch nicht erfasst werden.
Die Auswirkungen auf die Zahl der Pflegebedürftigen hat eine Studie im Auftrag der Bertelsmann Stiftung untersucht. Demnach werden im Jahr 2045 etwa fünf Millionen Deutsche pflegebedürftig sein. 2017 waren es rund 3,4 Millionen. Bis 2035 wird ein Anstieg um etwa 18 Prozent auf vier Millionen Personen erwartet. Bis dahin müssen bis zu 300 000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze geschaffen werden, so die aktuellen Zahlen des Pflegeheim-Atlas 2018. Dabei müssen die Bedürfnisse der Pflegebedürftigen berücksichtigt und ihre Selbstständigkeit so lange wie möglich erhalten werden.
Doch um das umzusetzen, fehlt es nicht nur an Personal, sondern auch an entsprechend zugeschnittenen Immobilien – sowohl für die stationäre als auch für eine barrierefreie ambulante Versorgung. Dazu sagt Mathias Giebken, Founder und CEO der AviaRent Invest AG: „Die Projektierer und vor allem das Baugewerbe sind aufgrund dieses Booms überlastet.“ Der Staat wird die benötigten Investitionen nicht allein tätigen können: „Wir haben ein akutes Bauproblem. Um die benötigten Pflegeplätze zu garantieren, müssen in Deutschland etwa 80 Milliarden Euro in Neu- und Modernisierungsbauten von Pflegeeinrichtungen investiert werden.“
AviaRent investiert in Einrichtungen der Pflege und des betreuten Wohnens.
„Wir wollen Rentabilität sichern, nicht maximieren“,
gibt CEO und Founder Mathias Giebken die Ankaufstrategie vor.
Das bedeutet, dass auch private Investments benötigt werden, um Pflegeplätze zu schaffen, zum Beispiel über den Teilfonds CareVision IV von AviaRent, der in Einrichtungen der Pflege und des betreuten Wohnens investiert. Er ist der vierte erfolgreiche CareVision-Teilfonds in Folge seit 2009, als AviaRent den ersten Teilfonds mit einem Gesamtkonzept für nachhaltige und ethisch unbedenkliche Investments anbot.
„Die Pflegeimmobilien erwerben wir im besten Fall schlüsselfertig – als Bestandsimmobilien – oder wir steigen in die späte Projektierungsphase ein, sechs Monate vor der Fertigstellung“, sagt Giebken zur Ankaufsstrategie des Teilfonds. Das verringere Baurisiken und erwirtschafte über die Bestandsobjekte bereits zu Beginn der Fondslaufzeit Renditen. „Die Portfolioankäufe unterliegen einem festen Kriterienkatalog. Dazu zählt eine Mindestauslastung von 82 Prozent bei Bestandseinrichtungen. Ab dem dritten Betriebsjahr setzen wir eine Auslastung von mindestens 88 Prozent voraus.“ Das Ziel dabei: „Wir wollen die Rentabilität sichern, nicht maximieren.“ Zudem dürfe der Anteil des Fremdkapitals 50 Prozent der aktuellen Immobilien-Verkehrswerte nicht überschreiten.
„Der Trend geht zu kleinen Wohnparks, Gemeinschaften mit Kitas, gemeinsamer Kantine und ambulanter Versorgung. Der Weg geht vom reinen Pflegeobjekt hin zu neuen Wohnformen.“
Mathias Giebken, CEO und Founder
Zusätzlich setzt AviaRent auf erfahrene Betreiber: „Unsere Geschäftspartner haben langjährige Erfahrung, eine gute Reputation sowie ausgezeichnete gesundheitspolitische und sozialgesetzliche Kenntnisse der Rahmenbedingungen. Vor der Zusammenarbeit analysieren wir sämtliche Betreiberzahlen sowie das aktuelle Pflegekonzept detailliert.“ Zentral sei zudem die Wertschätzung der Pflegekräfte. Gemeinsam mit den Betreibern arbeite Avia Rent an einem Arbeitsumfeld, das motiviere und ein effizientes Zeitmanagement unterstütze, um Überlastung zu vermeiden – ein Vorteil für Pflegekräfte wie Bewohner. Zusätzliche Sicherheit für Investoren bietet der Investitionskostenauftrag: Kann der zu Pflegende nicht zahlen, übernehmen die Kommunen einen Großteil der Pflegeplatzkosten, wodurch sichergestellt ist, dass die Betreiber ihre Pacht bei ausreichender Auslastung weiterhin begleichen können.
Ein weiteres Ziel des Fondsmanagements ist ein diversifiziertes Portfolio: „Wir investieren auch in ländliche Regionen, allerdings nur, wenn wir dank unserer intensiven Standortanalysen eine Zuwanderung und keine Abwanderung vermerken.“ Auch auf die Infrastruktur, beispielsweise die Erreichbarkeit der Innenstadt, achtet Avia Rent. Zudem werde das Portfolio durch alternative Wohnformen diversifiziert. „Immer wenn betreutes Wohnen zu erwerben war, haben wir dieses mitgekauft. Es gibt eine Trendverschiebung, wie man am Teilfonds CareVision IV sieht. Der Trend geht zu kleinen Wohnparks, Gemeinschaften mit Kitas, gemeinsamer Kantine und ambulanter Versorgung. Der Weg geht vom reinen Pflegeobjekt hin zu neuen Wohnformen“, sagt Giebken.
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